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早在今年一季度，富力地产董事局主席李思连就在年度业绩发布会上吹嘘海口，强调“1300亿”的目标是“至少”。

是什么让李思连有勇气称赞海口？房地产行业合同销售金额与土地储备相关性较强，销售规模可期。数据显示，富力2017年新增土储可售面积1811.2万平方米，权益销售总额预计约为2560亿元。李思连觉得，即使遭遇宏观调控，仅消化60%的土地储备，富力地产的销售额也能“远远超过”1300亿。

让李思连没有预料到的是，房地产调控的力度不仅会远远超出预期，还会导致富力地产的核心经营思路犹豫不决。

2013年开始，富力地产引以为傲的酒店运营业务开始出现亏损，但2017年“反向”高价接手万达项目；从去年开始，富力地产一反常态，主动“下沉二三线”，积极拿地。 2018年合同销售1300亿、2020年3000亿的宏伟目标遭遇了沉重的政策压力。

“在城市选择上，不去二三线城市是不可能的。”李思连曾在演出发布会上感叹。加之目前一线城市竞争激烈，除了地价低、供应量少外，限价政策也比较强势，所以公司如果只看一线城市的发展，正在放缓向下。

今年年中，棚改货币化和“房子是用来住的，不是用来炒的”号召后，房企纷纷进军长租公寓领域。然而，富力60亿租赁专项债发行却神秘暂停。李思连从未公开承认富力将涉足长租公寓。

与商业地产下滑、二三线去库存瓶颈等外部因素相比，困扰李思连的或许是富力地产的跟风无所适从，以及逐渐特立独行的做法。消失了。

亏损的酒店大亨

2004年博鳌论坛上，万科的王石与富力地产的李斯连进行了正面交锋，后来被房地产界视为商业地产模式讨论的开始。

当时，王石并不看好富力的商业地产模式。他认为，“租赁商业地产的回报期太长，导致公司资金链敏感，出售会造成管理摩擦”。商业地产本身并不是一门好生意。

在公众眼中，李思连一直是一个谦虚的人。数学专业毕业，擅长沟通和处理媒体关系。他并不害羞，而且总是乐于接受质疑。对于王石的质疑，李思恋只是简单回应道“放心，我们可以做好的”。

不久之后，富力地产开始出现落后迹象。早年被誉为房地产“华南五虎”，位居第一。此后，2008年，合生创展、碧桂园超越富力地产； 2009年，恒大地产首次超越富力地产； 2010年，雅居乐也正式超越富力。现在成绩已经从第一名跌到了最后一名。

富力曾被称为“每一个倒下的烟囱都是富力的”，形容其善于以旧换新。自2002年起，富力进入一线城市腹地。随着北京富力城、广州珠江新城等项目商业氛围日益浓厚，加上低价土地储备，富力商业地产取得了良好的业绩。李思连曾被认为殴打过王石。脸。

凭借深厚的香港投资背景，富力地产一度被认为拥有提升项目溢价的核心能力。 2006年，富力在成都大举投资，拿下了“成都最大的烂尾工程”“成都熊猫商城”。将改造成如今的“富力天汇MALL”，引入广百百货和丽思卡尔顿酒店。CA、HM等企业正在尝试形成新的城市综合体。但即使收购价格合理，富力天汇MALL自成立以来一直空无一人。原因很简单，成都整体商业氛围缺乏浓厚的氛围。

该酒店是富力的最大卖点。

富力地产自2003年起开始投资高端酒店，目前是万豪集团最高端品牌丽思卡尔顿酒店在亚洲的最大所有者。与凯悦、洲际等国际知名酒店财团有着密切的联系。

然而，酒店已经失去了动力，并从多年的惨淡经营中恢复过来。

2011年至2016年，富力酒店业务营业额占其投资物业营业额超过55%。然而，富力主打的酒店业务却长期处于亏损状态。财报数据显示，2013年至2017年，富力地产酒店亏损分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

一线城市是商业地产的天花板。李思恋意识到这一点了吗？

2017年7月，富力地产“接盘”万达收购的74家酒店和1栋写字楼，让这位久违的酒店大亨重新回到人们的视野。 2018年，富力地产再次接手海航南大鹰山CBD项目，大手笔接盘英雄的模样再次跃然纸上。

不过，也有分析人士认为，即使从杠杆水平来看，该项目对富力整体资产状况有利，但该酒店项目本身并不盈利。反而会影响扩张者的资金占用，对富力整体的扩张思路产生负面影响。

2018年中报显示，今年上半年，富力酒店实现总收入7.51亿，亏损8900万。对此，富力自身在半年报中的解释是，“管理层将继续寻求扩大集团整体规模，并通过现有组合资产合理化新酒店组合，从而提高经营性酒店的比重”。公司的收入和利润。”

无独有偶，随着城镇化大旗被部分撕去，富力地产的商业地产思路也遭到了“质疑”。

暴食后遗症

一方面加速拿地，另一方面收购酒店资产，成为“全球最大酒店运营商”。与富力地产竞争的是富力融资能力的分界线。

事实上，李思联在回应以199.06亿收购65家账面净值为330亿的万达酒店时表示，这笔交易实际上压制了富力的整体杠杆率。

考虑到项目折价率在40%左右，此举实际上打压了富力地产的资产负债账面数据。但考虑到其资金占用，以及考虑到富力地产2020年合同销售目标3000亿，这笔199亿的大笔交易并没有为集团带来正面效益。 —— 甚至在回答记者提问时，李思连还打算将“酒店营业收入”计入“低于同等融资成本”。他自嘲“把酒店当作土地储备”。

就在富力接手万达商业后，国际知名评级机构惠誉下调了富力地产的评级展望，称资产收购计划将推高富力地产整体债务水平，使其净负债与调整后的存货比将达到5.5%。接近60%。惠誉门槛级别，这一决定是在公司宣布斥资200亿元收购万达商业地产旗下酒店资产后做出的。此次资产收购将减缓公司去杠杆进程。

尽管单笔交易的“数字游戏”有所减少，但自世纪交易以来，富力的资产负债表仍在持续上升。

2018年上半年，富力地产净资产负债率较2017年底增长17.9%至187.5%。2015年至2017年，富力地产净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%三年内分别增长了近78个百分点。

2017年以来，先发的地产巨头在白银时代选择了主动降杠杆；恒大积极引入战略投资者主动降低集团债务水平，其中包括旭辉、融创等，通过联合参股投资拿地，有效控制了杠杆率上升。不过，特立独行的富力仍更青睐独立运营项目和公开市场融资。

2017年以来，富力加快公司短期融资券发行步伐：2018年3月7日，富力地产发行10亿张超短期证券，票面利率为5.5%。 2018年4月17日，富力实际发行10.4亿超短期证券，发行利率为5.7%； 2018年8月29日，富力地产发行6.7亿份短期证券，发行利率升至6.5%。 “接管”以来，富力地产融资利率持续走高。

2018年中报显示，富力地产上半年融资成本为27.5亿元，同比增长184%，未偿刚性债务从1244亿增至1531亿。

在中报发布会上，李思连对于公司融资成本上升表示，“预计下半年或者明年的融资成本将会上升，我们集团会谨慎处理这个风险。”

高杠杆操作，最担心的就是发债计划戛然而止。 2018年以来，龙湖、新城、花样年等房企均出现发债困难。富力地产是“最好的之一”。

2月9日，富力地产公告称，因信贷市场波动较大，取消发行10亿中期票据。 5月23日，富力取消10亿短期融券。

8月29日，富力地产发行的60亿元专项住房租赁公司债券终止。由于富力目前尚无针对长租公寓的具体项目融资，分析人士猜测，富力地产或将利用租赁住房绿色通道，为合约销售的跨越式发展提供稳定、低成本的融资。暂停的原因可能是监管机构试图防止融资资金被挪用或使用绿色通道。

利润意味着企业生命的长短，而现金流则是生死考验。对于处于资金密集型行业的富力地产来说，暂停连续发债并不是一个好兆头。

去年10月，富力地产A股主动暂停A股审核。这是富力地产近年来第五次上市失败。 12月，富力公告称，公司联席保荐人已完成保荐代表人变更手续，证监会恢复对富力A股发行申请文件的审核。不过，目前还没有会议的消息。

截至目前，富力对A股融资投资的描述仍为北京、上海、天津等一二线城市的商业地产项目。

从酒店到商业地产，从一二线到二三线，从未进入长租公寓，困扰富力发展模式的，是在主攻方向上的犹豫和漂泊。李思连或许会怀念过去的“旧改革”。国王”。