南沙地区发展态势正式发布

南沙，是广州人逃不过的芳心纵火犯。

那一年，浪子南沙和你，在南沙湾结下了盟约：以此稀缺海景，致此生至爱。

再后来，有了蕉门，有了自贸区……你跟着他陆续买了时代南湾，买了珠江湾，买了山海湾，买了区府……之后的之后，你们都知道了，他他他又规划了明珠湾，他他他新宠灵山岛尖，他他他还要把横沥打造南沙之巅。

每个阶段，都是真爱，每个追光的人，也是真累。

年轻的南沙家世好，多金，好看，上进，可惜，你能供养他的成长，却很难踏准他的长成。

以上，是题外话。

今天，园长试着给你摆一摆明牌，看看未来的南沙。

南沙，有两大枢纽，两大高价值区。

高价值区：明珠湾、南沙湾

两大枢纽：庆盛枢纽、南沙枢纽

明珠湾定位：就业中心，城市景观带 资源中心 医疗中心

南沙湾定位：旅游中心、交通中心、宜居中心，科研中心

选筹，要紧贴核心，跟随确定的明牌核心走，大趋势不会踩错。但是上面，同样是高价值核心，也会有高低。

明珠湾的定位，明显比南沙湾要高，因此，天花板也会更高。

而规划中的庆盛枢纽有香港大学、新鸿基、人工智能产业园以及连接广深莞珠多线交通的通达性，未来逼格,可能比南沙枢纽更高。但是需要注意的一点是，庆盛的住宅用地少，长期的可延展性上，不如南沙枢纽。

看看广州市政府、广东省发展改革委联合印发实施《南沙综合交通枢纽规划（2020-2035年）》。

这张图，描画的是2035年南沙的样子。

最值得关注的是轨道交通也就是地铁的走向，地铁密度最高，也意味着未来的规划中心和人口聚集度最强。

在发改委公布的2025年规划图中，有3个一级枢纽，3个次级枢纽，与园长总结的两大价值区和两大交通枢纽重叠。

因此，可以欣喜的说，浪子南沙，终于以我们可以预见的姿态，定性了。

南沙的未来，会围绕两大高价值区和交通枢纽展开，而主城区，则会构建铁三角。

在发改委发布的这张图中，园长发现，蕉门和横沥，未来会是南沙发展新的亮点。

蕉门和横沥两个地方的地铁轨道交通线网最密集，几乎能很方便地去往南沙的内部各版块。

南沙湾的线网密集度也很高，但是由于受限于背后的山脉以及远离明珠湾，区域的打造，会有一定局限性，天花板不如明珠湾。

这张大图看得更清楚一些，蕉门和横沥的通达性，最强，这也能匹配蕉门行政中心和横沥经济中心的地位。

南沙枢纽和南沙湾，其次。南沙枢纽承担更多的货运功能，南沙湾承接居住功能。

放开大图看。

未来，南沙主城区，会形成铁三角，蕉门、明珠湾、以及南沙湾。

选筹，围绕这三个区域，大致不会有错。

蕉门南沙湾，基本已经开发得七七八八了，未来只剩下明珠湾，以及未来32号线串联的大涌塘坑区域（正在旧改/预备）。

横沥是天花板，未来连接横沥的区域都会沾光。如果规划能顺利推进，有32号线的念想，能熬长周期，大涌也是可以考虑的。

不过，园长还是觉得，投资毕竟要看回报，我们还是要拿好保守牌。毕竟南沙目前人口还很不足，不足以支撑起如此高密度的区域线网，南沙的内部线路，建成周期可能还会很长很长，大涌和塘坑，还是美丽的念想。

因此，现期还是建议买入蕉门和明珠湾。

南沙湾的同学如果想在5-8年内获得更好的涨幅，可以置换到明珠湾，如果不愿意麻烦，也可以继续坚守。