成都天府新区房价是否过高？是价值体现还是真有泡沫？成都天府新区房价2021房价

有朋友问我，成都天府新区的房价合理吗？

其实我不用回答，网友们已经无数次把主城区和天府新区对比了，不管是天府新区更宜居，还是主城区更适合居住，今天我们就来聊一聊天府新区的房价是否存在泡沫。

直接上图，笔者首先打开贝壳找房，搜索了一下天府新区近期已经推出或者即将推出的房源。其实不难发现，整个天府新区，特别是中央CBD、中央法制区，新楼均价基本都在2.5万以上，有的房子甚至高达3.5万+。这意味着什么？房价大概和35公里外的主城区核心区差不多。

至于销售情况呢？可能不如主城区，之前接触过几个楼盘的销售，他们都持有这样的看法：高性价比户型很抢手，大平层卖得慢。

从销售情况可以看出，现在主城区和天府新区在品质改善型住房方面差距很大，不管是主城区北门还是西门，基本上三环以内的品质住房一推出就能实现接近100%的销售率。

天府新区为何卖得不好？笔者分析有以下几点原因：

一是定居人口多，但常住人口有限。

说得简单一点，就是不得人心。虽然自开放落户标准以来，天府新区落户人数一直保持稳步增长，但相应的居住、商业、交通等配套却没有跟上，甚至连集中于中心CBD的核心办公区都没有建成，导致工作和生活都有很大不便。这意味着，即使人们落户天府新区，也不一定住在天府新区。

天府新区的核心区块——中央CBD、麓湖、兴隆湖、锦江生态带，目前来看，短期内能够实现价值的只有锦江生态带。锦江生态带的优势在于紧邻南湖、宜心湖，地铁、客流、学区都比较成熟。随着宜心湖的灌溉、湖泊生态的建成，客流这一体现区域价值的核心因素必将得到提升。这也是笔者认为其短期内能够实现价值的原因。

以武汉路为核心的中部CBD板块，目前已有龙湖、中海、保利、融创等优质开发商的整治项目落地，但由于地处偏僻，目前买房、居住的人并不多，而不少国企、央企、核心企业的总部迁址计划也已推迟，也将影响区域人流量的提升。

下图是武汉路核心段周边以及天府公园东侧建筑相对密集区域的房源情况。

二、价格过高，影响入住人数

目前天府新区尤其是核心区整体房价过高，始终无法吸引真正有刚需在此买房的购房者（便宜的广汇、中铁并非普通购房者可以承受），整个片区的变现价值短期内难以实现。即便有大量优质品牌改善项目推出，从推出到交房、周边商业配套同期形成，也至少需要2-3年的时间。在这段相对较长的等待期内冒险高价接手并不是明智的选择。如果房价回到三年前，总价200万的房子，郊区和市区并无差别。但如今400万+的房子，会让购房者对主城区和新区产生强烈的偏好。 总体来看，天府新区“网红项目撼动不了、提升项目拿不起”的真实写照。

三是地点太远。

35公里意味着什么？温江距离主城区并不算远，二线区域的新区在吸引力上必然会受到地理位置的严重制约。虽然两条地铁都开通了，但物理位置摆在那里，核心企业办公场所大多还是集中在高新区。每天的通勤时间和相应的成本，极大地限制了目前能住在天府新区的人群范围。现阶段愿意住在天府新区的，只有有闲、有钱、有时间的人（参考麓湖部分），真正的主流人群，即便心向往之，也只能无奈地过日子。

总之，不是说天府新区不好，至少短期内房价已经出现泡沫，挤出这些泡沫还需要未来2-3年甚至更长时间。或许在不久的将来随着中央CBD、中央法制区、兴隆湖科学街区的完善，天府新区会成为广大新成都市民的购房首选。

欢迎朋友们广泛讨论。您认为天府新区房价有泡沫吗？买房有风险吗？